طريقة المقارنة

طريقة المقارنة

يعتبر أسلوب التحليل المقارن المستخدم في طريقة البيع المقارن من أساسيات عملية التقييم بشكل عام.
وطريقة البيع المقارن هي طريقة تكون بها القيمة المقدرة استخلصت من تحليل السوق لعقارات مشابهة ومن ثم مقارنة هذه العقارات بالعقار الجاري عليه المعاملة، حيث أن قيمة السوق للعقار هي المقدمة الرئيسية لطريقة البيع المقارن وهي تكون مرتبطة مباشرة بأسعار العقارات المقارنة أو المنافسة.
وتخمن قيمة السوق بمقارنة عقارات مشابهة للعقار موضوع المعاملة والتي تكون قد جرى عليها بيع مؤخراً أو معروضة للبيع أو تحت الإنجاز.
في طريقة المقارنة يركز المقيِّم على تحليل عناصر المقارنة المتشابهة والعناصر المختلفة من خلال الملكيات والمعامِلات التي تؤثر على القيمة حيث يمكن أن يتضمن ذلك اختلافات في الحقوق العقارية المثمنة، حافزية البائع والمشتري، الأمور المالية، ظروف السوق وقت البيع، المساحة، الموقع، المعالم الطبيعية، هل العقار منتج للدخل وغيرها.
يتم فحص عناصر المقارنة مقابل إثباتات السوق لتخمين أعلى العناصر تتأثر بالتغيير وكيف تؤثر هذه العناصر على القيمة.
وتعتبر طريقة المقارنة من أفضل الطرق التي تعطي مؤشرات لقيمة عقار ما شرط توفر المعلومات الملائمة واللازمة والكافية عن العقار.
• إجراءات طريقة المقارنة:
لتطبيق طريقة المقارنة، يتبع المقيِّم إجراءات منظمة وهي كما يلي:
1- البحث في السوق عن معلومات عن المعاملة، عروض بيع أو شراء تتضمن عقارات مشابهة للعقار مدار المعاملة من حيث نوع العقار، تاريخ البيع، المساحة، الظروف الطبيعية، الموقع والمنطقة.
2- يؤكد المعلومات وذلك بالتأكيد على أن المعلومات التي تحصّل عليها من السوق حقيقية وان المعاملات تعكس اعتبارات السوق، تاكيد المعلومات يمكن أن يضيف معلومات جديدة من السوق.
3- اختيار وحدات مناسبة للمقارنة مثل سعر الدونم، سعر المتر المربع للبناء وعمل تحليل مقارن لكل وحدة.
4- مقارنة العقارات المباعة بالعقار الجاري عليه البيع باستخدام عناصر المقارنة وموافقة السعر لكل عنصر مقارن به إلى العقار موضوع المعاملة.
5- توفيق مؤشرات القيمة المختلفة التي تم الحصول عليها من تحليل المقارنات إلى قيمة واحدة أو مدى من القيم.
• عناصر المقارنة:
هي صفات العقارات والمعاملات التي تجعل السعر المدفوع لملكية معينة يتغير.
يجب على المقدر أن يتأكد أنه أخذ بعين الاعتبار جميع العناصر الممكنة للمقارنة وأن يتجنب تكرار العنصر المقارن به أكثر من مرة.
هناك عشر عناصر أساسية للمقارنة يجب أن تؤخذ بعين الاعتبار في تحليل البيع المقارن.
1- حقوق نقل ملكية العقار.
2- التمويل.
3- ظروف البيع.
4- النفقات المباشرة بعد الشراء.
5- ظروف السوق.
6- الموقع.
7- الصفات الطبيعية (المساحة، نوعية البناء، الطرق).
8- الصفات الاقتصادية (المصاريف التشغيلية، الإدارة، شروط العقد، السكن المشترك).
9- طبيعة استخدام العقار.
10- قيمة مكونات العقار المنقولة.